Ideologismos extremos

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Por Jorge H. Botero

A las propuestas razonables del Ministro de Vivienda en pro de los ancianos que tienen casa, pero no rentas suficientes para atender sus necesidades, no se debe responder con cuatro piedras.

Con razón anota el Ministro que el número de ancianos propietarios de inmuebles es muy superior al de beneficiarios de pensiones, razón por la cual es probable, sobre todo en ciertos estratos, que muchos de ellos arriben a la ancianidad siendo dueños de casas o apartamentos que no les sirven para derivar de ellos bienestar en la época final de la vida.

Esto sucede al menos por tres razones: (i) la insuficiente profundidad del mercado secundario de viviendas, (ii) los elevados costos e impuestos asociados a las transacciones inmobiliarias; y (iii) una institución obsoleta y dañina: el patrimonio de familia inenajenable e inembargable.

En lo primero incide el viejo paternalismo a favor de los inquilinos, supuesta parte débil en el contrato del que abusa el propietario sin piedad. Ese esquema maniqueo se ha traducido en la imposibilidad del propietario de recuperar el inmueble sin orden judicial, aun si el inquilino se encuentre en mora; a su vez, las políticas de congelación del canon llevaron a muchos pequeños propietarios a la miseria e impidieron construir vivienda con el propósito de arrendarla. Por fortuna, estas regulaciones perversas se han ido dejando atrás. En medio de la pandemia, y a pesar de las presiones, el gobierno rehusó retornar a esos caducos sistemas.

El otro problema consiste en que mientras en otras legislaciones el acreedor hipotecario puede acceder a la propiedad del bien en caso de mora, sin intervención judicial aquí, ello no es posible, circunstancia que, por supuesto, demerita la utilidad de la propiedad raíz como colateral de operaciones de crédito.

En cuanto a los costos y gravámenes asociados a la enajenación de inmuebles, habría que considerar la posibilidad de reducirlos, siempre y cuando haya certeza de que los avalúos catastrales, que son la base del impuesto predial, corresponden a la realidad del mercado.

En la actualidad, muchos ancianos, que quisieran salir de unos inmuebles que ya les quedan grandes y que vale mucho sostener, no los venden porque consideran que esos gravámenes son excesivos.

El patrimonio familiar no enajenable ni embargable genera el efecto perverso consistente en que la vivienda, que podría garantizar, por ejemplo, préstamos para modernizar la empresa familiar, no pueda usarse para ese objetivo.

Y en cuanto a la prohibición de enajenar, el resultado puede ser igualmente deplorable: personas jóvenes, a las que se les ofrece una oportunidad de progreso en otra ciudad o zona, no pueden aceptarlas porque, como en la edad media los siervos de la gleba, carecen de movilidad física y, por ende, social.

El primero de los productos que se esbozan en el proyecto elaborado por el gobierno es un préstamo hipotecario garantizado con hipoteca, que se reembolsaría a la muerte del deudor con el remate del inmueble, a menos que los herederos crean que es buena idea (y podría no serlo) pagar el capital y los intereses pendientes.

El segundo es una modalidad de renta vitalicia: el comprador de la renta entregaría, de modo definitivo e irreversible, la propiedad del inmueble a cambio de que una compañía de seguros le provea una anualidad en pesos constantes por el resto de su vida, dure esta un día…o cuarenta años.

Con claridad ha explicado el Ministro Malagón que estas son opciones, no obligaciones; y que ambas figuras no son la fórmula mágica que permita resolver, por si sola, las angustias de todos los ancianos propietarios de vivienda pero carentes de ingresos.

Dos factores han desatado una oposición visceral. Que haya ancianos de por medio, a los que implícitamente se supone incapaces de tomar decisiones acertadas; y que la otra parte de la ecuación sean entidades financieras.

Estas, se presume, nada bueno suelen hacer. Esta extrema ideologización ha deteriorado el examen de unas iniciativas que, ojalá, tuvieran éxito.

Los bancos pueden hoy prestar con hipoteca a los plazos que consideren y, dentro de ciertos límites, a las tasas que acuerden con sus clientes.

Esos préstamos pueden desembolsarse en uno o en varios instalamentos, y, en este caso, con ajustes por inflación o sin ellos.

Nada impide a las personas a las que el gobierno quiere beneficiar acudir a los bancos en demanda de crédito usando la vivienda como garantía.

Me pregunto si los bancos tendrían interés en la compleja figura que propone el gobierno. En el régimen pensional están previstas las rentas vitalicias para cubrir los riesgos de que la invalidez o muerte del trabajador frustren la formación del capital que financiaría la futura pensión.

 Y para amparar al trabajador que llega al final de su vida activa contra los riesgos de que, si vive muchos años, o si la tasa de interés cae, se quede sin ahorros. Para ese fin puede entregar al asegurador el capital acumulado a cambio de una renta que se causaría durante su vida y las de sus eventuales beneficiarios.

La semejanza entre lo que hoy contempla la legislación, y lo que propone el gobierno, es sustancial: da lo mismo comprar una renta vitalicia entregando a cambio una suma de dinero que un bien raíz.

Sin embargo, dudo que las aseguradoras le marchen a la iniciativa. La razón es una sola: la inseguridad jurídica que han creado los jueces al modificar los contratos correspondientes sin que el asegurador pueda exigir un complemento de prima, lo cual sería necesario para mantener el equilibrio prestacional estipulado.

Por eso las rentas vitalicias son un producto en acelerado proceso de marchitamiento muy difícil de revertir. Íntimas reflexiones.

Querido Juan Lozano: Si es posible encerrar contra su voluntad a los ancianos, con el fin exclusivo de proteger su salud, habría que modificar la ley para que, hasta los 18 años, estemos sometidos a la autoridad de nuestros padres; y, después de los 70, del gobierno.

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