Voy a referirme a la Resolución Conjunta IGAC 1001 SNR 11344 de 2020, “por medio de la cual se establecen los lineamientos para la aplicación de los procedimientos catastrales con efectos registrales, la corrección y/o inclusión de cabida en procesos de ordenamiento social, y la corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias”.
Diferentes analistas catastrales coinciden en que de los 18 millones de predios tanto urbanos como rurales con que cuenta el país, aproximadamente el 80% están desactualizados en sus registros catastrales, o cuentan con alguna variable de ilegalidad. Estas irregularidades son las que durante las discusiones del proceso de paz fueron analizadas con el propósito de hacer de los colombianos un país de propietarios legales, para lo cual se cuenta con un inventario inicial de predios identificados en el catastro.
Este inventario se venía haciendo con el único propósito fiscal o tributario, lo que acarreaba diversos conflictos entre quienes reclamaban algún tipo de derechos en cuanto a disposición, uso, usufructo, poseedor y ocupantes. De alguna forma unos y otros trataban de demostrar sus derechos, unos con títulos, otros con sentencias judiciales o con simples posesiones y ocupaciones pacíficas otros. También sigue habiendo los que de una manera no tranquila ni pacífica ejercían como dueños de predios urbanos y rurales y que fueron ocupados matando a sus reales propietarios o desplazándolos con amenazas con el único fin de concentrar aún más la propiedad en pocas manos dándoles por lo general un uso ilícito a estos predios, o simplemente dejándolos baldíos.
Aparece el Catastro Multipropósito
El objetivo principal del catastro multipropósito es el de identificar plenamente el inventario de predios urbanos y rurales del país. Para lograr este propósito se determinaron cinco (5) componentes: fiscal, físico, económico, jurídico y social. Es decir que ya la única función de catastro no es con fines fiscales para que los municipios tengan una base de cobrar los impuestos prediales, sino que a esta función fiscal se le agregaron otras que con la creación del catastro multipropósito o Multifinalitario para que pueda demostrarse sus verdaderos dueños y estos puedan demostrar que adquirieron sus títulos de propietarios de una manera tranquila, legal y pacífica.
Establecer el valor económico catastral es otra de las razones del catastro multipropósito, lo que le va a permitir al país conocer de una forma más técnica el verdadero valor de los inmuebles en todo el territorio. De por si ordenar los predios identificándoles jurídica y económicamente es una tarea bastante dispendiosa, sin contar todavía que es el identificación física la variable más dispendiosa del proceso, por estar estos predios bien definidos en cuanto a su cabida y linderos. Para subsanar esta dificultad entre el IGAC como máxima autoridad catastral y la Superintendencia de Notariado y Registro expidieron una resolución conjunta.
Resolución conjunta IGAC 1101 SNR 11344 de 2020
El propósito de la resolución es el de darle cumplimiento al artículo 209 de la Constitución Política de Colombia que establece que las autoridades administrativas deben coordinar sus actuaciones para el adecuado cumplimiento de los fines del Estado. En este sentido, las diferentes entidades se ayudaran mutuamente para facilitar el ejercicio de sus funciones y obtener los logros esperados con una mayor eficiencia.
La actualización, formación y conservación de los predios es una actividad de primer orden para los intereses de la Nación donde las diferentes entidades involucradas, deben estar en sintonía en todas las actividades que competen al catastro.
La razón fundamental es la de una manera cuantitativa y cualitativa darle tranquilidad al país presentando un inventario de predios bien identificados en cuanto a su valor catastral, sus verdaderos dueños, indicando el grado de derechos sean estos reales o de nuda propiedad. Entregarle al país un inventario de predios bien definidos físicamente en cuanto a su cabida y alinderamientos para evitar conflictos con colindantes, para lo cual la resolución conjunto IGAC-SNR establece:
Art. 6.1: “Actualización de linderos con efectos registrales. La actualización de linderos de bienes inmuebles proceden cuando estos sean verificables sin variación, o cuando la variación o diferencia entre la realidad física y la descripción existente en el folio de Matrícula Inmobiliaria o en los títulos de propiedad registrado en el folio de Matrícula Inmobiliaria, permita determinar que el área está dentro de los márgenes de tolerancia establecidos por la máxima autoridad catastral. La descripción técnica de los linderos llevará a la certeza del área”.
Esta falta de claridad en los linderos sucede cuando nos encontramos con linderos costumbristas cuya toponimia cambia con el paso del tiempo. Igual sucede con los linderos arcifinios que también pueden cambiar en la medida en que se suceden hechos naturales e hidrográficos que entran a determinar distintas modificaciones de los predios.
Para aclarar los linderos de un predio cuando existe acuerdo entre las partes se hace a través de firmar un acta de colindancia entre vecinos del predio. Esta misma Resolución Conjunto IGAC-SNR señala:
Art: 6.3: Rectificación por acuerdo entre las partes con efectos registrales”. La rectificación de linderos en el sistema catastral y registral se tramitará cuando se haya suscrito acta de colindancia con pleno acuerdo entre los propietarios que comparten uno o varios linderos, pero se advierten diferencias de linderos y áreas, y la información indicada en el folio de matrícula inmobiliaria o la descripción existente en los títulos de propiedad registrados en el folio de matrícula inmobiliaria. La rectificación de todos los linderos puede llevar a la certeza del área del inmueble”.
Mientras exista armonía y común acuerdo entre los colindantes el proceso de aclaración de área y alinderamiento es más o menos tranquilo. No sucede lo mismo cuando en el proceso de aclarar cabida y linderos, los colindantes no están de acuerdo por múltiples razones. Esto frena el procedimiento catastral ante el gestor y no procede la vía administrativa.
En este caso es un juez quien entra a dictaminar sobre los puntos de colindancia y la respectiva cabida, lo que no solo encarece el proceso, se amplía el tiempo, y acarrea un atraso considerable en las metas propuestas por el Estado para el cumplimiento de la formación, actualización y conservación del inventario de bienes inmuebles del país por la vía del Catastro Multipropósito. Las herramientas están dadas y son las adecuadas. Falta la voluntad política.
JAIRO ARANGO GAVIRIA
