La vivienda popular es la que va dirigida a los estratos 1 y 2, y que por falta de oferta y una creciente demanda, el déficit es cada vez mayor. Por ejemplo, en el Área Metropolitana, Pereira -Dosquebradas, se requieren alrededor de 15.000 unidades nuevas fuera de los mejoramientos de vivienda que se cuentan por miles y que es necesario atenderlos para que las familias de escasos recursos puedan habitar viviendas dignas.
En épocas pretéritas el Estado a través del Instituto de Crédito Territorial era el encargado de construir esta vivienda. Desafortunadamente a comienzos de la década (1990 – 2000), esta entidad tan querida y respetada por los colombianos, fue liquidada ,al tiempo que el Estado se desentendió de esta responsabilidad, dejándola solo al sector privado de la construcción (CAMACOL).
Las consecuencias sociales de esta mala decisión se pueden resumir en: escasez de suelo útil, altos valores de la tierra, financiación desatendida, viviendas nuevas dejadas de construir, déficit acumulado exponencial.
Escasez de suelo útil: En la mayoría de los municipios colombianos, el suelo útil para la construcción de viviendas de interés social, prácticamente, no está habilitado de acuerdo con las normas urbanas de cada municipio y tampoco cuentan con los servicios públicos de agua y alcantarillado, lo que de facto los descalifica para ser aptos para la construcción de vivienda popular. Generalmente los suelos posibles para el desarrollo de grandes proyectos que apunten a disminuir el déficit cuantitativo están por fuera del perímetro sanitario de los municipios.
Altos valores de la tierra: Siempre que no es el Estado el dueño de la tierra urbana, sino que ésta se encuentra en manos de particulares que incrementan el precio a cifras desmedidas, inalcanzables, haciendo que los posibles proyectos para desarrollar vivienda (VIS), y vivienda VIP, no sean viables financieramente para las constructoras privadas, las posibilidades de construir vivienda para los estratos 1 y 2, es prácticamente nula. Mientras el Estado no oficie como regulador efectivo de los valores del suelo, la esperanza para que los sectores populares puedan llegar a ser propietarios es cada vez menor.
Financiación de la vivienda popular: Uno de los mayores obstáculos que tienen las personas de los estratos 1 y 2, es el de la financiación por parte del sector bancario, al no contar con ingresos suficientes para cubrir las cuotas de amortización de los bancos, dejan de ser sujetos de crédito y son rechazados para optar por una vivienda digna. El horizonte es cada vez más lejos para los sectores de bajos recursos debido a las altas tasas de interés conque cuenta el sector financiero.
Construcción de viviendas nuevas. Estas viviendas para los estratos 1 y 2, terminan adjudicadas a los estratos 3 y 4, que son los que cumplen los requisitos de financiación de los bancos dejando una vez más a los sectores populares por fuera de la posibilidad de adquirir estas viviendas. Sin la participación del Estado, la vivienda popular es una quimera.
Déficit acumulado de viviendas VIS y VIP: La escasa oferta de vivienda popular dirigida a los sectores 1 y 2, y la demanda creciente hacen que el déficit de vivienda popular sea cada vez mayor, originado nuevas invasiones y asentamientos ilegales en terrenos de la periferia en los municipios. Necesariamente sin la participación integral y decidida del Estado, la vivienda de interés social no deja de ser una sueño inalcanzable.
JAIRO ARANGO GAVIRIA
Octubre 2026
